Depuis le 1er janvier 2020, la loi ELAN rend obligatoire l'étude géotechnique préalable pour la vente de terrains constructibles en zone RGA. Tour d'horizon des obligations, des sanctions et des missions concernées.
Par l'équipe Solpilot · Experts en automatisation géotechnique
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), promulguée en novembre 2018, a profondément modifié les obligations des vendeurs de terrains et des constructeurs vis-à-vis des études géotechniques.
Cinq ans après son entrée en vigueur, de nombreux acteurs — vendeurs, notaires, constructeurs et même certains bureaux d'études — méconnaissent encore le périmètre exact des obligations. Ce guide fait le point.
Avant 2020, aucune obligation légale ne contraignait le vendeur d'un terrain nu à fournir une étude de sol. Résultat : des milliers de maisons construites chaque année sur des terrains argileux, sans prise en compte du risque de retrait-gonflement des argiles (RGA).
Le phénomène RGA est la première cause de sinistres assurés en France après les inondations. Sécheresses de 2003, 2018, 2022 — à chaque épisode, des centaines de millions d'euros de dommages sur des constructions qui auraient pu être évités avec des dispositions constructives adaptées.
La loi ELAN a donc introduit un dispositif en deux étapes obligatoires.
Article L 112-24 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) :
Depuis le 1er octobre 2020, tout vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'aléa moyen ou fort au regard du RGA est tenu de :
L'étude G1 ES doit être réalisée par un bureau d'études géotechniques qualifié (qualification OPQIBI 1901 ou équivalent).
Zone concernée : les communes classées en aléa moyen ou fort au retrait-gonflement des argiles selon la carte officielle BRGM / Géorisques.
Article L 112-22 du CCH :
Lorsqu'un vendeur de terrain a fourni une étude G1, l'acquéreur qui souhaite construire doit, avant la signature d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), faire réaliser une étude géotechnique de conception (mission G2 AVP).
Cette étude G2 AVP doit être annexée au contrat de construction, qui doit en mentionner la prise en compte.
| Étape | Mission | Qui la commande ? | Quand ? | |-------|---------|-------------------|---------| | Vente du terrain (zone RGA moyen/fort) | G1 ES | Vendeur | Avant/au moment de la vente | | Signature CCMI | G2 AVP | Acquéreur | Avant signature du contrat | | Conception (recommandé) | G1 PGC | Maître d'ouvrage ou MOE | En phase ESQ/APS |
La norme NF P 94-500 distingue deux variantes de la mission G1 :
G1 ES (Étude de Site) : portée réduite, focalisée sur l'identification des aléas RGA et la définition des dispositions constructives minimales. C'est la mission requise par la loi ELAN pour la vente de terrain.
G1 PGC (Principes Généraux de Construction) : portée plus large, couvre l'ensemble du contexte géotechnique du site (géologie, hydrogéologie, tous risques naturels et technologiques) et formule les principes généraux de construction pour l'ensemble du projet. Elle inclut un programme d'investigations proposé pour la mission G2.
En pratique, de nombreux bureaux d'études réalisent directement un G1 PGC même quand seul un G1 ES est légalement requis, car cela apporte plus de valeur au client et anticipe la phase G2.
La carte du RGA est consultable sur georisques.gouv.fr. Elle classe les communes en 4 niveaux :
Environ 48 % des communes françaises sont classées en aléa moyen ou fort. En Île-de-France, dans le Sud-Ouest et dans le Centre, la quasi-totalité des communes constructibles est concernée.
La loi ELAN prévoit des sanctions civiles :
Pour le vendeur : si un sinistre survient après la construction et qu'il est établi que le vendeur n'a pas fourni l'étude G1 requise, sa responsabilité peut être engagée pour les dommages consécutifs au défaut d'information.
Pour le constructeur (CCMI) : la non-annexion de l'étude G2 AVP au contrat peut constituer une irrégularité du contrat, exposant le constructeur à des recours.
En pratique, les premières décisions judiciaires post-ELAN commencent à apparaître, notamment dans le cadre de contentieux liés à la sécheresse de 2022.
1. Vérifier systématiquement le classement RGA avant tout projet de construction individuelle. Avec Géorisques, c'est une vérification de 30 secondes.
2. Distinguer G1 ES et G1 PGC dans les devis et rapports : les deux missions n'ont pas la même portée ni le même contenu obligatoire.
3. Archiver les preuves de consultation des sources : en cas de sinistre, la traçabilité des données consultées est un élément clé de la défense du bureau d'études.
4. Mettre à jour les modèles de rapport pour inclure systématiquement la mention du classement RGA et les dispositions constructives associées, même en aléa faible (recommandation).
Le dispositif ELAN est amené à évoluer. Plusieurs points sont en discussion :
Les bureaux d'études géotechniques devront surveiller ces évolutions, notamment via les publications du BRGM et de l'Observatoire National des Risques Naturels (ONRN).
La loi ELAN a posé les bases d'une meilleure prise en compte du risque géotechnique dans la construction neuve. Pour les bureaux d'études, elle a créé un flux de missions G1 structurel — et avec lui, un besoin de produire ces rapports efficacement, sans sacrifier la qualité.
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Pour aller plus loin : Comment rédiger un rapport G1 PGC conforme NF P 94-500 · Carte RGA : connaître l'exposition d'un terrain · RGA 2026 : ce que change la nouvelle carte · Glossaire géotechnique
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